Bijdrage Gewijzigd vast­stellen beleidsnota Woning­voorraad, Para­pluplan 2022 en 1e herziening Huis­ves­tings­ver­or­dening Pijnacker-Nootdorp 2019

5b. Gewijzigd vaststellen beleidsnota Woningvoorraad, Parapluplan 2022 en 1e herziening Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019

Onze (relevante) uitgangspunten uit het verkiezingsprogramma

• “Een goede woning is een basisrecht voor iedereen”
• “Verkamering en/of het splitsen van woningen kan soms een uitkomst bieden voor het tekort aan passende woningen. Op wijkniveau dient bekeken te worden of dit past in de omgeving. Splitsing moet voldoen aan duidelijke regels om misstanden te voorkomen.”
• “Het karakter van wijken en de rechten van degenen die daar al wonen worden beschermd.”
• “Er komen regels voor goed verhuurderschap. Verhuurders moeten een verhuurdersvergunning met een beperkte geldigheid aanvragen. Wanneer zij niet voldoen aan de regels voor goed verhuurderschap, raken zij die vergunning kwijt.”
• “Er komen regels voor de tijdelijke verhuur van woonruimte ten behoeve van toerisme. De gemeente maakt afspraken over tijdelijke verhuur met platforms als AirBnB en woningcorporaties. De gemeente licht inwoners proactief in over deze afspraken.”
• “Ook keert Pijnacker-Nootdorp zich tegen de wildgroei van hotels en van vakantieverhuur van woningen”

De uitgangspunten van de voorliggende stukken / voorlopig oordeel

Fijn dat er duidelijke regels voor woningsplitsing zijn opgenomen in deze stukken. We zijn met name blij met het verbod op woningsplitsing in het buitengebied.

Verkamering is onder voorwaarden mogelijk. Deze voorwaarden hebben de schijn soepel te zijn (in vergelijking met omliggende gemeentes) en van toepassing op een groot deel van de woningen in PN. Of het ook echt zo makkelijk wordt en hoeveel overlast inwoners ervan gaan krijgen, is afhankelijk van de uitvoering. De voorliggende stukken blijven hier te vaag over. Ik twijfel m.n. of voorgestelde leefbaarheidstoetsen en handhaving voldoende gaan zijn om “het karakter van wijken en de rechten van degenen die daar al wonen” voldoende te beschermen in praktijk. Het lijkt erop alsof de gemeente deze verantwoordelijkheid wil neerleggen bij de verhuurder en zijn beheerder. Dat is niet genoeg. Vooral omdat het vaker mis gaat op handhavings(capaciteit) in deze gemeente als het op woningen aankomt.

Zoals het stuk nu voorligt, kunnen we niet akkoord gaan in het licht van ons verkiezingsprogramma. We kunnen dit op twee manier aanvliegen:

• We maken het moeilijker en minder aantrekkelijk om te gaan verkameren door:
• een hogere huizenprijs (=slechtere business case) als grens voor schaarse woningen te hanteren. Ik denk aan een 450.000 euro grens en dan jaarlijks indexeren. Dat is wel te onderbouwen met de huizen prijzen in deze gemeente (zie ook p. 17/18 van de beleidsnota ter illustratie).
• geen minimaal 50 meter ertussen maar minimaal 100 meter en/of maximum aantal verkamerde huizen per wijk invoeren.
• een planschade overeenkomst met de vergunningshouder afsluiten.
• De vergunning een tijdelijk karakter geven en zo als het ware een proeftijd inbouwen (schijnt niet te mogen). Strikte handhaving op de afspraken in de huisvestingsvergunning, voldoende handhavingscapaciteit vrij maken, periodieke controles en opvolging bij afwijkingen, boetes en lik op stuk beleid.

Wat de beste manier is, weet ik nog niet. Hopelijk na de beeld- en oordeelvorming wel.

Achtergrond uit de stukken (vragen die we niet meer hoeven te stellen)

Huisvestingsverordening: schaarste onderbouwing doen we op woningtype. Dit houdt mogelijk juridisch geen stand. Waarom dan toch proberen? Uit de Nota van beantwoording (p.32): Eerdere jurisprudentie ging over Rotterdam. Wijken in Rotterdam zijn zo groot als de kernen hier en onze drie kernen zijn gelijk. Met dit argument zou ik het ook wel aandurven zo te doen. Komt er andere jurisprudentie dan wordt hier later alsnog op geanticipeerd.

Omgevingsplan [omgevingsvergunning]- ruimtelijke ordeningsargumenten (parkeren, afval) - overal verbieden en dan een vergunning in bepaalde gevallen laten aanvragen mag. Afwijzen mag alleen op RO argumenten al kun je leefbaarheidsdingen hier juridisch gezien wel in duwen.

Krijgen we door dit ‘ja mits’ beleidsvoorstel met binnenplanse afwijkingsmogelijkheid meer ruimte dan vroeger? Nee, vroeger mocht er meer, maar deed niemand het door de te dure huizen. Nu wordt het alsnog rendabel door de te krappe woningmarkt en moeten we het gaan reguleren.

Wie is aanspreekbaar als verhuurder (onderhuur proof maken)? Dit blijkt nu gedekt door te kiezen voor de term ‘vergunninghouder’. Lijkt me OK zo.

Bij verkamering geldt een maximaal aantal bewoners van 6 en een minimaal oppervlak van 24 m2. Dit klinkt best OK wat mij betreft.

Opkoopbescherming, doen we het wel of niet? Ik lees ‘zelfbewoningsplicht’ en ‘anti-speculatiebeding’ terug, het lijkt er dus op van wel. Maar alleen in het betaalbare segment. Toewijzen van (goedkope) nieuwbouw koopwoningen aan doelgroepen gaan we doen, zodra het mag (doelgroepenverordening, instandhoudingstermijn).

Carla van Viegen
Fractievoorzitter Partij voor de Dieren
Pijnacker-Nootdorp